Mua nhà vi bằng là gì? Rủi ro của mua nhà lập vi bằng?

Vợ chồng tôi có nhu cầu mua nhà để định cư lâu dài, nhưng chủ nhà bảo nhà này chỉ có thể công chứng vi bằng. Mong luật sư tư vấn giúp tôi, mua nhà vi bằng là gì? Mua nhà vi bằng có rủi ro gì không ạ?

Trả lời:

Hiện nay, những thuật ngữ như: “mua nhà vi bằng”, “công chứng vi bằng”, “vi bằng công chứng Thừa phát lại” hay “công chứng Thừa phát lại” thường xuyên được sử dụng. Nhưng đây không phải thuật ngữ pháp lý. Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được hiểu là “văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”. Như vậy, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc. Bên cạnh đó, vi bằng của Thừa phát lại lập không được xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất nếu có), cũng như không được ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (khoản 4,5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP)

Các tổ chức hành nghề Thừa phát lại không hề được Nhà nước trao quyền chứng nhận nội dung của các hợp đồng, giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà,…. Do đó, việc bán nhà theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là khái niệm không chính xác, làm cho người mua/nhận chuyển nhượng lầm tưởng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản đó.

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật nhà ở 2014, việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực. Hiện nay, chỉ có các tổ chức hành nghề công chứng và ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn được trao quyền chứng nhận, chứng thực hợp đồng, giao dịch về mua bán/chuyển nhượng nhà đất. Nên việc mua bán nhà bằng cách lập vi bằng tại các tổ chức thừa phát lại là không phù hợp với quy định pháp luật và không có giá trị pháp lý. Do đó, các hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, hậu quả của việc giao dịch vô hiệu là “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.