Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng có bị tuyên bố vô hiệu?

Tôi và anh X có lập hợp đồng mua bán nhà ở vào tháng 12/2019. Hợp đồng có giá trị 1,5 tỷ, không được công chứng chứng thực. Tại thời điểm ký hợp đồng, tôi đã thanh toán cho anh X 1 tỷ đồng và thỏa thuận sẽ giao số tiền còn lại là 500 triệu đồng vào tháng 1/2020 khi anh X hoàn tất thủ tục sang tên cho tôi. Sau khi ký hợp đồng, tôi và gia đình đã chuyển đến sinh sống tại đây. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận nhưng anh X không sang tên cho tôi, anh X nói rằng không muốn bán nữa và đòi lại nhà. Luật sư cho tôi hỏi, việc anh X đòi lại nhà có đúng không, tôi có thể tiếp tục sở hữu căn nhà này không?”

Trả lời:

          Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Do đó, việc bạn và Anh X xác lập hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

          Tuy nhiên, theo như bạn trình bày, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với Anh X, bạn đã thanh toán cho anh X 1 tỷ đồng; nghĩa là bạn đã thanh toán được 2/3 số tiền mua bán nhà đất theo thỏa thuận. Bên cạnh đó, anh X đã bàn giao ngôi nhà cho bạn sử dụng. Có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và Anh X tuy không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, cụ thể là bạn đã thanh toán tiền cho anh X và anh X cũng đã đồng ý để bạn sử dụng nhà đất này. Do đó, trong trường hợp bạn muốn tiếp tục giao dịch mua bán và sở hữu nhà đất này, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà được bạn và anh X lập vào tháng 12/2019.

Cơ sở pháp lý:

- Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;

- Căn cứ Khoản 1,2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “ 1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

- Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: ….2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”